红周刊本刊编辑部
熊颖秦佳丽
·编者按·
今年以来截至6月30日，房地产类集合信托产品发行规模同比下降了77.6%——接近八成。这与房企频繁爆雷以及部分信托公司被拖累的背景一致。同时，下半年将有逾千亿的房地产信托规模等待兑付，这将考验信托和地产两大行业的“信任关系”。
需要注意的是，在信托涉房产品规模整体降幅剧烈的同时，股权投资类产品的占比提升比较明显。
资深信托人士就此向《红周刊》表示，受房企债务风险暴露及监管要求影响，信托公司目前对与地产行业的合作比较谨慎，但不排斥在优质地产项目上的合作。而在合作模式方面，是以“真股权”投资形式介入，以免受到房企爆雷波及。
不过，受房地产行业当下缓拿地、缓开工、少融资的影响，“真股权”投资模式的推进实际也偏谨慎。更有信托人士预计，信托公司正谋求与地产“脱钩”。
房地产信托产品规模降近八成
“知根知底”是信托与地产合作的首要条件
《红周刊》查询用益信托网数据发现，今年以来截至6月30日，房地产类集合信托产品发行只，规模总计.3亿元，较去年同期的.6亿元发行规模下降77.6%。相关产品平均期限为1.82年，同比增加0.15年；平均年收益率为7.56%，同比减少0.28个百分点。
《红周刊》梳理发现，分月度来看，房地产类集合信托产品发行规模在6月份环比止跌，增加39.1%，总规模为.94亿元。
某信托机构经理陈儒（化名）向《红周刊》表示，受宏观调控影响，房地产企业近两年资金链普遍紧张。传统信托期限基本为一至两年，如果项目建设去化没有达到预期水平，回款就存在压力。“但钱始终要还给投资者，为了还钱，容易出现‘十个锅只有七八个盖’的情况，即所谓的流动性紧张，加上目前很多工程停摆，确实让市场灰心和悲观。”
“但信托依然是一个比较好的工具。”在他看来，企业经营周期中难免存在风险，对于房地产企业而言，信托依旧是有效融资方式，在“银债信保”几大融资通道里暂时找不到更好的替代。与此同时，接下来的房地产信托产品将更多表现为股权类融资。
目前，不少上市房企依旧将信托视为有效融资通道。据《红周刊》统计，上半年30家上市房企公开披露的信托产品规模合计约亿元。其中，迪马股份、华发股份、中梁控股、中国金茂、新城控股5家上房企项目的集合信托产品成立规模靠前（见表1）。
同时，房企与信托公司间大多建立了特定的“朋友圈”。比如，上半年金科股份、中梁控股、绿城中国旗下项目公司公开发行信托产品分别为19只、16只、4只，分别集中对应长安信托、山东信托、中铁信托等资产管理人。投资人提供资金多用于受让其特定资产项目收益权及股权，或向资产项目发放信托贷款，最终用于标的项目的开发建设。房地产企业则以项目销售收入作为还款来源。
就此，陈儒表示，对项目主体的风险把控，已成为目前信托公司筛选合作对象的重要依据。“信托公司跟房地产企业项目合作，其实跟地缘远近有关。国内六十多家信托公司，每家公司都有自己的客户群，要合作的房企，必须是圈内比较知根知底的。所以，目前市场上有的发行主体很大，有的很小，但只要信托对其足够了解，觉得主体公司的风险可控，就可以合作发行。”
“假投资、真融资”
“明股实债”模式被推翻
而上述股权投资或权益投资目前越来越成为信托与地产公司合作模式的主流。《红周刊》统计用益信托网数据发现，今年上半年，房地产类信托产品以权益投资、股权投资、信托贷款、组合运用4种形式为主，这四种形式的规模占房地产类信托产品总规模的比例分别为41.12%、29.47%、22.92%、6.49%。其中，权益投资、股权投资合计占比约七成。
信托股权投资或权益投资形式早已有之，一位房企人士就此向《红周刊》表示，房企做信托很多时候是从公司角度而不是从单个项目出发，狭义上来说，应该算是融资，而不是投资。
而这种“假投资、真融资”，也就是在房地产行业内颇具争议的“明股实债”。
深耕地产信托业务一线多年的张理（化名）介绍，实际上，过去信托公司做这类所谓的股权投资也是不得已为之，因为信托公司本身受到房地产融资额度监管、融资类信托额度监管。在额度用完之后还想再放款，信托公司一般就会选择报备为投资类信托，但实际上会加一些回购条款或兜底条款。
对于具体操作流程，张理举例说，信托公司以股权的形式进入选定项目，但持有比例不会太多。比如，房企有20亿元的资金需求，信托公司拿1亿元注册资本，而另外19亿元则通过股东借款的形式给到房企。而信托公司退出时，项目公司则会进行模拟清算，观测项目楼盘已售多少，未售部分预估能卖出多少，然后返还相对应的本金利息。
用益信托研究员帅国让向《红周刊》介绍，判断一项信托计划是否“明股实债”，可以
