北京治疗白癜风医院哪个最好 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/xcxbdf/在地产江湖中，远洋集团（.HK）算不上“明星”企业，其董事局主席李明也称不上高调。不过，进入年，远洋却一改以往低调的作风，频繁被置于聚光灯下。
7月18日，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权。三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权，共同推进红星地产的后续开发与经营。
资料显示，红星地产全称上海红星美凯龙房地产集团有限公司，系重庆红星美凯龙企业发展有限公司下属企业，实控人为车建新兄妹的红星美凯龙控股集团，持股比例64.71%，二股东、三股东分别为国投泰康信托、工银瑞信。
事实上，远洋集团与红星地产早在今年3月时，即已传出“牵手”传闻。彼时的媒体报道称，上述交易的规模约在亿元左右。不过，双方当时均对这一数字进行了否认。随后，远洋旗下远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为10.3亿元。
就在业内惊叹交易规模缩水之际，远洋与红星的合作再度升级，但红星地产依然未能逃脱“贱卖”的命运，这或与红星美凯龙欠佳的经营业绩有关。财报显示，自年算起，红星美凯龙的毛利和净利率已有连续4年下滑，尤其是净利率表现，已经从年的39.03%滑落至年的14.5%。
不止于此，年，红星美凯龙的营业收入也同比降低了13.56%，归母净利更是同比骤降61%。截至年底，红星美凯龙的可用货币资金仅65.11亿元，负债却高达.5亿元，其中流动负债金额达.39亿元，经营情况和债务情况均不乐观。
不过，对于远洋集团而言，红星地产无疑是一个理想的收并购标的。据披露，目前，红星地产旗下的待售货值有近千亿元，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市。从区域布局看，华东、华中、华西占比超80%；从业态分布看，可售型住宅产品比重约80%，且多为面向刚需和刚改的项目。此外，红星地产还拥有21个商业项目，位于上海、天津、福州、苏州、长沙、西安等城市。
数据显示，红星地产旗下项目毛利率可达25%至30%。业内指，合作开启后，红星地产在未来两年每年可为远洋贡献亿元至亿元的销售规模，其中绝大多数销售额来源于华东、华中和华西区域。而这对于意欲重回地产主业的远洋而言，是一笔“账面上”划得来的买卖，销售规模有望迈上新台阶。
从财务数据来看，红星地产年的除税后净利为18.11亿元，相较于年增长2.09亿元，虽然盈利在增长，但债务问题仍不容忽视。截至年底，红星地产的总资产为亿元，总负债为亿元，其中流动负债.7亿元。扣除近亿元的合同负债后，流动负债仍有亿元，但手头现金仅有90亿元。
在业内人士看来，红星地产所背负的各类短期借款、到期负债合计远超在手现金，债务压力很大，车建新若再不将红星地产售出，怕也将步上泰禾集团与蓝光发展的后尘，走向破产的边缘，毕竟红星美凯龙自己的日子也不好过。并且，不排除红星地产未来债务规模持续走高的风险。
对于此次收购，远洋方面表示，“房企之间通过战略合作方式实现互利共赢，已经成为重要发展趋势。”理想是美好的，此次合作到底能不能实现1+1大于2的效果，仍有待市场检验。
“牵手”红星地产的背后：排名下降，增速放缓，盈利能力连年下滑
“联姻”红星地产的背后，远洋集团正面临着销售增长放缓的局面。
资料显示，一家有着27年发展历史的公司，远洋集团的前身是中远集团旗下的中远房地产，于7年完成市场化改革策成功登陆港交所，曾被称为“红筹第一股”。
年之前，远洋集团的销售排名基本稳居在行业“TOP20”之列。但在年至年，其销售排名逐渐下滑到第20位至30位；到了年，该排名又进一步下滑到了第36位，跌出前30强，包括雅居乐、滨江集团、佳兆业、龙光集团等此前被远洋压制在身后的同级别房企，都已超越了它。
由于受到疫情冲击以及部分城市调控加码的影响，远洋年的销售增速仅有1%，销售金额合计.4亿元，与年几乎持平。可供对比的是，据克而瑞统计，年全年，百强房企的累计操盘金额为.4亿元，同比增长13.3%，远高于当期远洋集团的增速表现。
从量价关系来看，年，远洋集团的销售面积同比增长了11.3%至.4万平方米，销售均价却较年下降了9.5%至.7元/平方米。这意味着，这一年，正是由于销售均价的降低，才为远洋集团带来了销售金额的小幅上涨，公司以价换量趋势明显。
除销售表现外，远洋集团的盈利能力也在连年下滑。财报显示，年，远洋集团的毛利率仅有19%，跌破20%。而在年至年间，远洋集团的毛利率分别为24.52%、20%、20.07%。由此来看，远洋集团的盈利状况已有连续四年下滑，经营能力欠佳。
与同行相比，远洋集团的毛利率表现也明显拖了后腿。据克而瑞统计，年，家样本房企的整体毛利率中位数为31.3%，高出远洋约12.3个百分点。
对于远洋集团毛利率下滑的迹象，小摩曾在研报中指出，目前，远洋仍在消化中国北部地区利润较低的项目，估计利润将在低位维持一段时间，成本管控仍然是远洋改善盈利能力的主要策略。预计远洋的利润表现会有改善，但过程或需时数年，较为漫长。
该行指，远洋总部位于北京，同时是环渤海经济圈的重要参与者，约五年前扩张至其他三线地区，正好遇上当地库存问题，因此失落二线城市的上行周期并跑输同业，现时公司超过一半土地储备位于中国北部，该行并不看好，由此对远洋维持“减持”评级。
亿翰智库则表示，年至年，远洋集团新进入了较多的城市，在这个过程中，远洋的拿地成本不断提升，但商品房销售均价却在下行，这压缩了其盈利空间。此外，对于新进入的城市，企业往往优势较小，为了在这些城市站稳脚跟，扩大影响力，实现产品高去化，往往还存在较高的营运开支，这也侵蚀了企业的净利润。
错位发展：激进拿地后遗症与坎坷的多元化转型
事实上，远洋也曾有过一段激进扩张的历史。成功上市后的两年，远洋的销售规模一度迎来爆发式增长，由62亿元翻倍增长至亿元，是最早一批百亿销售俱乐部成员之一。
不止于此，上市之后，远洋也曾多次通过收并购行为扩大业务规模，包括合计12亿元收购宏多集团和大连乾豪地产三个项目，以及4.74亿元收购盛洋地产投资等，这都使得远洋在大本营北京市场的占有率持续保持行业前列，并获得了“京城一哥”的称呼。
业绩高增之时，远洋集团亦早于同行在北京、上海、杭州、青岛等多个城市大举“收割”项目。年3月，经过84轮激烈竞价，远洋集团以40.8亿元总价摘得朝阳区大望京1号地块，楼面价2.75万元/平方米，溢价率达%，刷新了当时北京土地市场单价。
这也只是那一年远洋集团高价拿地扩张的一个缩影。受到激进拿地的影响，远洋集团的新增权益土储面积和新增土储成本也都迎来了“爆发式”增长。财报显示，9年，远洋的新增权益土储由上一年的.8万平方米翻一倍至.8万平方米。到了年，其该指标又翻了一倍至.6万平方米。
与此同时，远洋集团的新增土储成本也逐渐由8年的元/平方米增至9年的元/平方米，后又增至去年底的元/平方米，呈现整体走高态势。
不过，这段短暂扩张的历史，亦是远洋集团业绩走向的转折点。随后几年，远洋的拿地动作变得相对谨慎，其中房地产信贷和土地调控力度加大以及远洋调整快速扩张留下的“阵痛”等因素，都是上述变化出现的重要原因。
受高价地块结算周期影响，远洋还在7年至年间，陷入了“增收不增利”的局面，营业收入由7年的57.5亿元增至年的.97亿元，年复合增长率为28.18%；但同期净利仅由17.92亿元增至26.21亿元，年复合增长率7.9%，相比营收增速低了20个百分点。此外，其净利率还由31.16%下滑到了13.17%。
年，“远洋地产控股有限公司”正式更名为“远洋集团控股有限公司”。远洋也自此走上了多元业务转型之路，除去房地产开发主业，还积极向养老、长租公寓、物流、智能化和大数据五个战略新兴业务发力。
不过，多元化转型的巨额投资并未给集团带来相应盈利，且很多业务还在尝试后出现“回撤”现象。年上半年，远洋开始将养老、长租公寓等新业务从上市公司剥离。
资料显示，年5月，远洋集团分别出售了北京邦舍置业有限公司和北京椿萱茂投资管理有限公司%和30%的股权，而北京邦舍和北京椿萱曾分别是远洋集团名下长租公寓业务和养老业务的投资主体之一。
在业内人士看来，由于多元化业务占据了开发主业的资金和精力，远洋集团的土储规模不升反降，这也影响了其近几年的销售表现。此外，这些前期投入资金大、盈利周期长的非住宅业务，还致使公司的营收、毛利、净利润缺乏稳定增长，长期处于跌宕起伏状态。
更为重要的是，多元化业务的投资还迫使远洋集团的主业做出了一定“让步”，土储权益比逐年下滑，由年的超过90%一路下滑至年的54.02%，最低值达到53.81%。
年，远洋逐渐展现出回归之势。这一年，远洋的总土地储备万平方米，同比增长26.7%；平均土地成本7元/平方米，高出行业不少头部企业。其中新增土储万平方米，年度总购地成本接近亿元，超过同期销售额的一半。
而在年，远洋全年仅购入34幅土地以及3个成熟项目，总楼面面积及权益面积均较年下降了8%。除拿地不及预期之外，远洋最大的问题还在于区域布局不合理，由于近年严重依赖京津冀区域，远洋在其他区域的发展略显滞后。
正因如此，远洋在年宣布启动“五期战略”，在巩固原有京津冀等区域发展优势的基础上，适度进行“南移西拓”，重点
