北京治疗白癜风哪里较好 https://disease.39.net/yldt/bjzkbdfyy/将精力转移到投资和营销之后，老本行“高品质”却走进了小黑屋。绿城中国要在年突破亿元销售额，面临的挑战不小。
文丨顾小白编辑丨杜海来源丨正经社
年售亿元，绿城中国的业绩拿到台面上不算寒碜，但也称不上靓丽。
这家在很长时间里被誉为房地产界“iPhone”、一度与万科叫板的房企，从这个销售规模来看，已从中国房地产十强队列中滑出。
十年一梦。张亚东时代的第一年，绿城中国旧疾未愈新病现，除了被永续债吞噬利润，还有频频传来的项目质量问题——创始人宋卫平时代的高品质气质已逐渐远去。
下一站，要在年突破亿元销售额，是个不小的挑战。
01
债务利息大幅吞噬利润
3月23日，绿城中国发布的年业绩显示，全年销售额为亿元，较年增长29%。跟此前制定的亿元销售目标相比，属于压线完成。
这个成绩，已经远远跌出了中国房地产十强队列。自年以来的10年间，绿城中国的销售规模跻身行业十强的日子并不算多。其中，有四次排在10名以外，两次压线排在第10名。
年第一季度，绿城中国的销售就露出了疲态。当期，累计取得合同销售面积约万平方米，合同销售金额约亿元，分别同比下降23.72%及8.6%，年度目标完成率只有近13%。
尽管当时行业整体销售呈现的都是下滑趋势，但从全年目标完成进度条来看，绿城中国销售乏力的迹象更为明显。同期，中海地产、龙湖集团、中国恒大的年度目标完成率分别为23.05%、20%、19.9%。
同期，绿城中国的盈利能力也略显不足。年毛利润率为25.4%，较年小幅上升2.6个百分点，但与50家具有代表性的A+H股上市房企32.61%的平均毛利润率相比，稍逊一筹。
净利润方面，年归母净利润为24.8亿元，同比增长%。表面上看，盈利能力大幅提升，但这个大幅增长来源于年的净利润滑铁卢。事实上，年的净利润收入仅比年的21.9亿元略高不到3亿元。
赚钱功夫火候不够，还得忙着填永续债的巨额利息。截至年末，绿城中国永续债进一步增长到.29亿元，其利息接近13亿元，占全年净利润的51.85%。
也就是说，仅仅这笔永续债的利息，就够绿城中国上上下下忙活大半年。
02
令人惋惜的宋卫平时代
年是中交系张亚东掌舵绿城中国的第一年。
在日前的业绩发布会上，面对投资者对业绩暴雷的质疑，张亚东不下3次道歉。但若要追究个中根本原因，或许还得追溯到宋卫平时代。
年，是宋卫平掌舵绿城中国的高光时刻，那一年销售规模突破亿元，仅次于万科。宋卫平也一度高调宣称，绿城中国将会超过万科，成为中国最大的房地产开发商。
彼时，碧桂园的獠牙还含在嘴里，恒大也还在后院磨刀，被誉为“房地产界乔布斯”的宋卫平，凭借着高品质的绿城项目，叫板万科是有底气的。
绿城中国追求品质到了什么程度？根据业界传言，宋卫平肉眼就能看出砖面衔接缝隙的误差，立面颜色是否和谐、窗户弧度是否舒服、地砖花纹是否协调，对产品品质的苛求到了一种偏执的地步。
传言真伪无从验证，但市场的美誉度不会骗人。生活在杭州的人曾把“住在绿城的房子里，去阿里上班”作为理想的生活状态，人们对绿城品质的认可由此可见一斑。
到了年，形势急转直下。最严楼市调控“国十一条”出台，打得凭借高负债、高成本凶猛扩张的绿城中国手足无措，一度陷入破产边缘。在经历了闹得轰轰烈烈的融创收购争端后，最终委身中交集团，渡过了难关。
在绿城中国奋力自救之际，房地产行业迎来黄金时期。碧桂园、融创、新城控股等房企开启了高负债疯狂拿地的扩张模式，迅速抢占市场。刚刚死里逃生的绿城中国，对拿地却犹豫不决起来。
房地产从拿地到销售回款一般有2-3年的滞后性，年的销售业绩一定程度上反应的是年、年的拿地情况。如今的无货可卖，便是绿城中国当初拿地节奏失衡的表现。
在年的业绩会上，张亚东直言最痛苦的莫过于改变不了过去。这一言论一度被外界解读为对宋卫平管理下绿城中国发展失速的指责。
绿城中国曾多次在公开场合强调，在遭遇年限价政策冲击后，在此之前拿到的地效益已大打折扣。用张亚东的话说就是“微亏的项目，会变成巨亏”。按照房地产拿地销售周期来看，年、年正是开启“买单”的集中时段。
历史遗留问题，早或者晚总是需要解决的。年、年，绿城中国对资产分别进行了17.35亿元、13.76亿元减值拨备。其中，在年减值的资产中，早期获取的沈阳全运村、佛山桂语兰庭和唐山南湖春晓是亏损最为严重的三个项目。
03
健身期遭遇双面夹击
年7月，中交集团入驻后的第四个年头，宋卫平退出董事会，绿城中国正式进入张亚东时代，投资和运营成为两架新马车。
既然是地拿错了，那就拿对的回来。年伊始，绿城中国加速补仓拿地。财报数据显示，截至年12月31日，共有土地储备项目个(包括在建及待建)，总建筑面积约万平方米，总可售货值约亿元，一、二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。
在投资方式上，绿城中国也从以往靠招拍挂转为并购为主。年至今，绿城中国获取收并购项目17个，其中包括上海新湖明珠城、西安桂语兰庭等项目，收购项目货值同比增长%。
但是，张亚东的投资就是正确的选择吗？第三方数据显示，绿城中国在年所拿地块的平均溢价率为23%，在当前的限价环境下，这样的溢价率所呈现出来的盈利空间并不理想。
比如，2月在北京通州区所拿地块溢价率高达49.78%，可售住宅部分成交楼面价达元/平方米，但周边平均房价约0元/平方米，这笔投资，似乎赌的是这块地皮房价两三年内的涨幅空间。
当下播种，只待秋收。对于亲自操刀的这波投资，张亚东充满了信心，并定下了年2亿元、年亿元的销售目标。
一边是逐步解开历史遗留难题，一边是轻资产梳理和拆分，绿城中国“瘦身减重”，进入了健身期。
根据港交所2月底披露的信息，绿城中国旗下的代建公司绿城管理控股有限公司已经向港交所递交招股说明书。如若最终顺利上市，将斩获一枚“代建第一股”。
不过，将精力转移到投资和营销之后，老本行“高品质”却走进了小黑屋。年内，有不少投诉内容显示，绿城中国的代建项目多次被曝出存在房屋漏水、部分单元楼梯开裂掉渣和墙面空鼓、墙体破裂脱皮等质量问题。
旧疾新病双面夹击，绿城中国的好日子快来了吗？
“（现在）这种情况我相信不是你们愿意看到的，同时也不是我们台上5位和其他管理层愿意看到的，所以希望大家再给我们时间，我们会努力工作。”
张亚东在年报发布现场的如是讲话，值得我们拭目以待。
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