北京治疗白癜风病的医院 https://disease.39.net/yldt/bjzkbdfyy/主要表现在，一是行业门槛值和集中度提升的放缓；二是企业销售增速的放缓；三是去化率的下行；四是销售目标增速的放缓。
在行业全面放缓的背景下，企业通过加大推盘来保证销售业绩目标的完成，并且对企业经营性现金流提供有效的补充。此外，对于年销售放缓市场早有预期，年初，主流房企均调低销售目标。因此，年，YH50房企销售目标完成压力不大。
2、投资目标清晰，保持稳健审慎态度
对房企而言，融资收紧一定程度上抑制了房企招拍挂拿地的动力。当前，企业已经结束借助杠杆将风险转移至外部的发展期，拿地更依赖内生性的销售回款。
我们认为，企业当下投资拿地更注重两方面：第一，怎么能拿到地？高效回款使公司拥有拿地的底气。另外，积极开拓拿地方式，利用旧改、城市更新等一二级联动形式获取土地逐渐成为趋势。第二，怎么保障利润？上设顶，下筑底模式下，房企在把握投资机会的同时，更注重土地的利润空间，重视拿地质量。
3、净负债率略有上行，狠抓回款应对融资寒冬
在年融资环境持续收紧的背景下，YH50房企整体净负债率略有提升。短期来看，房企有息负债规模难以出现大涨或大跌的现象，净负债率的变化更多取决于货币资金以及净资产的变化。此外，融资的收紧使部分央企和闽系房企融资成本出现下降，一方面是央企背景和稳健经营的房企受益；另一方面是倒逼依赖非标融资的企业开拓新的融资渠道，从而减少对非标融资的依赖。
总的来看，年融资收紧的趋势不可逆，积极应对强于被动应战，未雨绸缪强于临阵磨枪。因此，我们认为对于现金流不是很充裕的企业来说，一是，减少存货的积压，加快推盘，将存货尽可能变现；二是狠抓回款率，在销售规模有限的情况下，使自身得到最大规模的经营性现金流补充；三是审慎投资，不仅仅要考虑项目的盈利性，更要考虑其流动性，能够快速变现。
4、收入增幅放缓，利润率小幅提升
年上半年YH50房企营业收入及利润增速放缓，预计全年收入继续放缓，利润率保持平稳。
我们认为在“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的政策导向下，房价难以再出现非理性上涨，同时由于土地资源有限，决定了土地价格将维持较高水平，下跌的可能性比较小，从而形成上设顶、下筑底的局面。在更长周期内，行业和企业的利润率有走低倾向，并最终在一定水平上下波动。
一.
去化率下行
但年全年业绩目标完成压力不大
年，房企面临双重考验，一是调控政策的持续，多数城市市场的持续回调；二是来自融资环境的压力，非标融资持续收紧，政府坚决抑制资金流入房地产的决心没有动摇。幸运的是，年三四月份，市场迎来“小阳春”，市场销售超预期，为年全年目标的实现奠定基础。此外，货币市场开启宽松周期，或为地产融资带来边际改善。然而，不可忽视的是，行业环境仍然严峻，市场风险不断集聚。年下半年，在销售端，积极推盘是YH50主流房企的主要应对策略。
1、市场降温，门槛值和集中度整体增速放缓
年以来，房地产市场逐步降温，商品房成交量同比增速开始下降。年1-8月，商品房成交金额和面积分别为亿元和万平方米，同比分别增长6.7%和下降0.6%，较年全年分别回落5.5个百分点和1.9个百分点。
从百强房企的销售表现来看，年1-8月行业门槛值和集中度的提升速度均有所放缓。其中门槛值方面，TOP20门槛值与年同期基本持平，增速放缓最为明显，较年同期下降71个百分点。但TOP30企业规模诉求最为强烈，门槛值显著提升。
集中度方面，行业集中度仍在提升，年1-8月，TOP行业集中度达75%，TOP50集中度为62%，TOP20集中度为42%，TOP10集中度为30%。预计未来行业集中度和门槛值提升的趋势没有变，但整体增速仍会持续放缓，直至行业格局的形成。
2、YH50房企销售降速，但目标完成压力不大
（1）去化率下行是销售放缓的主因
受市场环境的影响，YH50企业销售同比增速也出现明显下滑。年上半年，YH50房企实现签约销售额为亿元，同比增长13.0%，较年全年下降23个百分点，呈现逐年下降的态势。其中，市场热度下行，导致在售项目去化率下降是销售规模增速下行的主要原因。从YH50房企公布的去化率水平来看，呈普降趋势。从上半年推盘情况来看，推盘量持续增加。预计年下半年，受传统销售旺季的影响，去化率较上半年或有所提升，但同比来看，将呈持续下行的趋势。而从企业下半年推盘计划来看，推盘量将会持续提升，从而弥补去化率下行的问题，确保全年目标的完成。
（2）积极推盘，积极销售是下半年主旋律
在年下半年市场环境和融资环境双重压力下，积极推盘、积极销售是应对压力的最好路径。从年企业中期业绩会的预期来看，龙头房企推盘节奏相对来说更为稳健，根据自身销售经营情况制定推盘计划，而亿规模以下的房企推盘相对更为积极，把握“金九银十”的市场机会，提前锁定业绩，避免后续市场变化带来的风险。总体来看，市场调整趋势难逆的背景下，企业推盘销售热情不减。
（3）下半年货量充足，业绩目标完成有保障
在年市场整体增速有所放缓的情况下，多数企业调低销售目标增速，因此年典型房企目标完成压力并不大。此外，年上半年，市场表现超预期，叠加下半年YH50推盘货量充裕，助力企业完成全年业绩。从中期业绩公布的去化率和推盘量来估算（利用全年销售目标减去年上半年销售情况得出下半年目标完成额，再通过年下半年目标完成额比上年下半年推货量求出年下半年的去化率），年下半年能够实现估算出的去化率，则企业即能实现全年销售目标。
我们发现，大多数企业年下半年去化率在60%以下。同时对比上下半年的去化率情况发现，仅富力地产年下半年需要实现的去化率略高于上半年，其他企业均低于上半年或持平。但总体来看，富力地产需要实现的去化率实际很低，不足40%。因此，根据企业上半年的去化率、业绩完成情况以及下半年的推货情况，YH50销售目标完成压力不大。
图表：年完成业绩目标下半年去化率估算
资料来源：企业业绩会、亿翰智库
二.
投资目标清晰，保持稳健审慎态度
在行业调控、融资收紧的背景下，上半年土地市场呈现两种状况：
第一，一季度受春节等因素影响，土地市场成交较为冷淡；
第二，4、5、6月份，土地市场回暖明显，量价齐升，溢价率回升。
1、房企投资力度不一，土地成本提升显著
（1）投资力度加强和降低的房企数量参半
对房企而言，融资收紧一定程度上抑制了房企招拍挂拿地的动力。当前，企业已经结束借助杠杆的高速发展期，拿地更依赖销售回款。叠加“稳地价”的政策导向，以及土地市场窗口期变短，更考验企业市场判断能力。融创中国董事局主席孙宏斌先生在年中期业绩会上表示，公司自5月已经停止招拍挂拿地，若下半年土地市场继续下行，公司将不再拿地。
在这样的背景下，企业投资动向已经清晰，并分为两种情况：
第一，把握投资窗口期，通过多种拿地模式积极加大投资力度，试图在行业调整期实现弯道超越；
第二，谨慎投资，宁愿不拿地也不能拿错地，更加看重土地质量，避免流动性风险。
从典型房企新增土储来看，年上半年投资力度加强和降低的房企数量参半。债务结构良好和规模诉求高的房企投资力度相对较大，其中，世茂房地产上半年新增土地万平米，几乎是年同期的两倍，新增土地支出亿元，几乎是年同期的3倍，投资态度比较积极，力争冲进第一阵营。
而审慎投资的企业中，中南置地和远洋地产无论是投资支出或是投资拿地规模相比年同期都是大幅减少。还有一部分房企，虽然新增土地规模相比往年有所减少，但是由于重点投资一二线城市主流地段，拿地支出增加，在行业降温的背景下这类公司在保持谨慎投资的情况下，更倾向拿高价值、低风险土地，例如中海、阳光城、龙光等。
图表：H1-H1典型房企新增土地储备情况
资料来源：公司年报、亿翰智库
备注：投销比=当年新增土地储备/当年销售面积
（2）企业重视旧改拿地，缓解土地成本上升压力
随着传统拿地方式难度加大，房企普遍通过多样化的方式拿地。招拍挂和收并购是房企拿地的传统手段，但是招拍挂拿地方式成本逐渐增加以及门槛提高，使收并购、旧改以及城市更新成为房企拿地的重要方式。尤其是旧改和城市更新成为部分房企近两年来新的拿地方式。
以佳兆业为例，公司通过旧改方式拿地规模超过万平米，而且这部分土地尚未纳入公司土地储备以及计算容积率。若推进旧改项目，每年能实现80-万平米的旧改用地，仅在年，佳兆业通过旧改项目的销售占比已达到33%。可见，旧改和城市更新具有巨大的潜力空间，未来不排除会有越来越多的房企通过城市更新、旧改的方式获取土地，而且这种方式成本较低，可转化成土储的规模较大。
2、土储货值足以满足公司3年以上的发展
土地资源是房企未来业绩增长的保障，拥有充足的土地储备足够企业未来好几年的发展。从上半年房企土地储备看，龙头房企，如碧桂园、融创中国土地储备过亿，但是由于其超高的销售规模使公司的存续比处于合理水平。由于年尚未结束，我们采用的是年房企销售额数据测算，但土地储备包含上半年新增，即使我们将存续比减去1，多数公司拥有的货值也足够未来3年以上的使用。
若使用这种方法计算的话，阳光城和中梁的土地储备就相对紧俏，相比其他房企，仅能满足未来2-3年的消耗，对公司拿地和销售之间的平衡是一个考验。不用担心的是，房企完全停止拿地的行为难以出现，在保持量入为出的投资策略下，企业会拥有足够的土地推动业绩增长。
3、下半年投资稳健审慎，目标一二线及强三线
（1）积极但不心急，保持审慎态度
房企对下半年的投资态度延续上半年，即把握拿地窗口，审慎投资。其中，国企与民营房企的投资态度相似但略有差异，以中海、华润为代表的国企，由于并不着重担心融资方面问题，投资拿地更为积极，但为了保障拿地的利润空间会控制溢价率和土地成本。对以融创、阳光城、融信等为代表的民营房企而言，虽然规模房企融资有一定的优势，但是在信贷紧缩的当下，企业融资门槛提高，公司在拿地方面更注重以稳为主，跟着政策大势走，并且以成本为导向，保持谨慎，稳定公司现金流。
总之，房企对下半年的投资态度表现为三个方面：
第一，积极把握市场窗口，在能拿地的时候尽量多拿地；
第二，在拿地的过程中，考虑限价等政策因素谨慎拿地，保障去化和利润空间；
第三，多方式拿地，除传统招拍挂和收并购以外，积极利用产业、旧改、城市更新等一二级联动方式获取土地。
（2）投资目标清晰，重一二线和强三线
年上半年，我们判断房地产市场为脉冲式行情，在这一轮市场行情中，一二线城市出现反弹，三四线城市成交缩量。房企对下半年的投资方向也较为明确，普遍
